戸建て住宅の「リノベーションできない」が増える？ 2025年、建築基準法改正で気をつけたいこと – リノベをマナブ。 #105

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エントリエマガジンの編集部です。… more close

2025年4月、国土交通省住宅局が定める建築基準法*の改正により、リフォーム・リノベーションをめぐるルールが大きく変わりました。わたしたちエントリエがご提供するリノベーションも例外ではなく、「これまではできたけど、これからは難しくなる」ケースが確実に増えています。

その理由は今回の改正によって、今まで以上に建築確認申請が必要なリフォームの範囲が広がったということ。残念ながら、一部の物件では希望通りの工事ができなくなる可能性があるのです。

今回の記事では、「なぜ、戸建て住宅のリフォームが難しくなったのか」「どんな物件が影響を受けるのか」「対策やリフォームを進める上で気をつけたいこと」をお伝えしていきます。

＊建築基準法…国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についての最低基準に関する日本の法律

そもそも「建築確認申請」とは？

家を建てるとき、「これからこういう建物を建てます」という内容を行政に申請して許可をもらう、これが建築確認申請です。今までも新築はもちろん、増築、鉄骨造や木造3階建ての大規模リフォームでも必要になる場合がありました。この建築確認申請がない限り、工事を行うことができません。

木造2階建ての大規模リフォームにかかる期間・費用が増える可能性が

2025年4月からは、これまで申請が不要とされてきた木造2階建ての大規模リフォーム*にも建築確認申請が必要になりました。より正確には「木造2階建ての特殊建築物以外の用途に供する建築物で、延べ床面積が200m²以下のものの大規模の修繕・模様替え」が対象。住宅の多くはこれに該当します。

このため、お客さまには建築確認申請にかかる費用負担と、申請の結果によっては希望の工事自体ができなくなる可能性があるという、2つの点で影響を受けることになります。

＊大規模リフォーム…屋根・壁・柱・梁・床・階段といった主要な構造部分のうち、いずれか1つ以上について、その過半にわたる修繕や模様替えを行う工事を指します。

多くの一般住宅は延べ床面積200㎡以下であるため、平屋であれば引き続き確認申請が不要なケースがほとんどです。

しかし木造2階建ての住宅では、増築だけでなく、主要構造部の過半に及ぶ大規模な間取り変更や構造に関わる工事も確認申請の対象になります。

「間取りを変更したい」「キッチンを１階から２階にしたい」「階段の位置を変えたい」……これらは実際にエントリエにいただいた木造２階建てのお客さまからのリクエストですが、今後は今まで以上に慎重な判断が必要です。

では、実際に対象となる戸建て物件のリフォームをお考えのお客さまが気を付けるポイントはどのようなものがあるでしょうか？

注意ポイント① 時間がかかる可能性を考慮する

確認申請の書類作成や行政への手続きに時間がかかる可能性があるため、スケジュールには余裕を持つことが大切です。リフォームを完了させたい時期が決まっている場合は間に合わせるために、確認申請をせずにできるリフォーム計画にし、できることが制限される可能性もあります。

注意ポイント② 追加予算がかかることを考慮する

確認申請の手続きにより、従来は発生しなかった費用が発生することが想定されます。
以下はその一例です。

■ 今後想定される追加費用

★木造2階建てでも申請対象になることで、申請に関する費用が新たに必要になる
・建築確認申請手数料：約 3〜6万円（地域差があります）
・設計図面作成・申請代行費用：約 10〜30万円（地域差があります）
★既存の図面が残っていない中古住宅の場合：現地調査や壁・天井の一部解体による構造確認費用
★構造計算書の作成が必要となる場合：数万円〜数十万円の費用

また、以下のような事情により、さらに出費が発生するケースもあります。

★古い住宅で、過去のリフォームが現行の法規に適合していない場合、現行に適合させるための是正工事が必要になることがある

こうしたことから、リフォームにかかる工期だけでなく予算にも余裕を持っておくことが、これまで以上に重要になります。